您在网上找到了一套转售组屋，可以自己预约看房，HDB的网站也清楚列出了购买流程。
那么，为什么还要付费请经纪呢？
这是一个很实际的问题。买房、装修、添置家具都需要预算，省下一笔佣金，听起来确实很合理。
购买转售组屋并不一定要委托经纪，也确实有买家顺利完成了自助购房。但能够自行完成交易，并不代表已经作出了最适合自己的购买决定。
头发剪坏了，还会长回来。买房这件事，值得更慎重一些。
我的建议很直接：在决定亲自处理一切之前，先了解一位好的买方经纪究竟应该为您做什么。
找到房源，只是开始
房产平台让找房变得方便。您可以按市镇、价格和房型筛选，坐在沙发上就能整理看房清单。
不过，一则房源广告无法告诉您：这套组屋是否真正适合您的财务状况、生活方式与未来计划。
同一座组屋里的两套单位，合理价格也可能不同。楼层、剩余屋契、屋况、格局、朝向与周围的干扰因素都值得比较。漂亮的装修，也可能让人忽略那些昂贵或难以改变的问题。
当我代表买家时，我希望我们看到的不只是照片是否吸引人。
格局适合您的家人吗？哪些设施可能需要更换？您是否正在为自己打算拆掉的装修付费？换一座组屋，能否在空间、便利与价格之间取得更好的平衡？
我的工作，是帮助您仔细比较，包括对您已经喜欢上的单位提出必要的问题。
卖方经纪，代表的是卖方
这是转售组屋买家最需要厘清的一点。
卖方经纪可能很专业、热心，回复也很及时。他们可能解释流程，协助处理行政事项。但这不代表他们就是您的代理。
他们的客户，是卖家。
同一位经纪不能在同一宗交易中同时代表买卖双方。委托自己的经纪，意味着有人专门接受您的委托，为您的利益提供建议和谈判。[2]
在出价之前，往往需要考虑：
- 第一次出价应该是多少？
- 应该透露多少预算？
- 卖家的还价合理吗？
- 对方提出的时间安排能接受吗？
- 什么时候应该停止议价，考虑其他单位？
交易另一方有一位愿意帮忙的人，和自己有一位受委托的顾问，是两回事。
谈到折扣，不等于买得划算
假设一套组屋开价$750,000，您成功谈到$735,000。
这就算买到好价钱了吗？
可能是。但单凭省下$15,000，还无法判断。最初的开价，可能本来就偏高。
在决定怎样出价之前，我更希望先看相关的实际成交和其他可选房源。HDB也鼓励买卖双方参考近期转售成交价格，作为议价依据。[3]
比较时必须考虑具体差异。附近的一宗成交，可能涉及不同楼层范围、组屋型号、剩余屋契或屋况。
买方经纪应该解释这些差异，帮助您建立合理的出价范围，并在情绪影响判断之前，先定好上限。
有时值得提高报价，有时适合等等，有时则应该放手。
目标是以有依据的价格，买下一套您理解其交易条件的房子。
预算，不能只看开价
一套看似负担得起的组屋，仍可能带来让您吃力的现金支出。
出价前，应先了解可动用的公积金、贷款、前期付款、交易费用和装修预算。同时，也要考虑现金溢价，即COV。
COV是议定买价高于组屋估值的部分。这笔差额必须以现金支付，不能用公积金或住房贷款支付。[4]
举例来说，如果买价是$700,000，估值是$675,000，COV就是$25,000。这不包括其他适用的现金支出。
经纪不能保证估值，也不能承诺零COV。我能做的，是根据相关资料帮助您评估价格，并一起考虑：如果估值出现差额，您的现金储备是否足够。
剩余屋契同样值得留意。如果屋契不足以覆盖使用公积金的最年轻买家至95岁，公积金可用额度可能受限，HDB贷款额度也可能受到屋契影响。决定购买前，应按您的具体情况核实。[5]
较旧的组屋仍然可能适合您。关键是先清楚了解付款安排。
谈判，不只是谈价格
想象一下：您谈到了满意的价格，后来才发现交房安排与租约到期日或装修时间冲突。
买价只是协议的一部分。
其他事项可能包括转售申请的提交时间、哪些物品会留在屋内、交房时的状况，以及卖家是否要求临时延长居住。
这些细节，可能影响您的临时住宿开支、搬家安排和安心程度。
当我代表您时，我会协助尽早讨论这些问题。如果您也正在出售现有住房，我们还需要考虑两宗交易如何衔接。
买房的安排，要同时经得起计算，也配合得上您的时间表。
多一双有经验的眼睛，有帮助
看房时，想象沙发应该放在哪里，是很自然的事。
要留意渗水迹象、通风、私隐、噪音、维修需要，以及有待核实的改动，则需要更有意识地观察。
我会帮助买家提问、找出疑虑，并在适当时索取支持资料。如果问题需要承包商、合资格验屋人员或律师判断，就应该交给相应的专业人士。
经纪无法发现所有隐藏缺陷。不过，仔细看房和适当跟进，可以帮助您更全面地作决定。
交易程序也需要同样的细心。买家在取得购房选择权书（OTP）之前，必须持有有效的HDB购屋资格通知书（HFE）。使用公积金或住房贷款的买家，一般须在OTP签发日后的下一个工作日之前提交估值申请（Request for Value）。[1] [6]
这些步骤，都值得在支付选择权费用之前先安排清楚。
您付佣金，应该得到什么？
佣金是一笔实实在在的费用。您有理由要求经纪清楚说明服务内容。
考虑委托经纪时，可以问：
- 您会帮我评估预算和前期现金需求吗？
- 您会怎样判断开价是否合理？
- 您会陪同看房，并解释各项取舍吗？
- 谁负责谈判和协调时间表？
- 直到交易完成，我会得到什么支持？
再判断这些服务是否值得相应的费用。
我不会承诺：请我代表您，省下的钱就一定超过佣金。负责任的经纪，无法保证这样的结果。
我承诺的是，帮助您审慎购买、依据资料谈判，并在作出承诺之前了解相关影响。
这也包括在某套组屋不适合您时，愿意坦诚告诉您。
常见问题
购买转售组屋，可以不请经纪吗？
可以。HDB并不规定买家一定要委托经纪，买家可以自行处理购买程序。
您需要考虑的是：是否愿意亲自承担资料搜集、财务规划、核实、谈判与协调工作，还是委托专人协助并代表您。[1]
我已经找到房源，为什么还要请经纪？
找到房源，不代表价格、付款安排、屋况和交易条件就一定适合您。
在出价或取得OTP之前，您仍可寻求买方代理。请说明已经进行过的讨论，并披露现有的代理协议，以便清楚约定剩余工作范围。
卖方经纪可以同时代表我吗？
不可以。同一位经纪不能在同一宗交易中代表买卖双方。
他们可能协助处理文件，但您应清楚他们代表谁。行政协助不等于您已经有自己的代理。[2]
直接向卖方购买，需要付卖方经纪费用吗？
已经代表卖家并向卖家收取佣金的经纪，不能在同一宗交易中再向您收取佣金或文件处理费。CEA说明，即使经纪协助另一方处理文件，也不应向另一方收费。[7]
买方经纪佣金固定是1%吗？
不是。CEA没有规定固定佣金。
开始服务之前，应讨论费用、服务范围、付款条件及是否涉及消费税，并使用适当的房地产代理协议记录约定。签署前，请确保自己理解相关条款。[7]
不请买方经纪，卖家就会卖便宜一点吗？
没有自动折扣。
是否接受报价，仍由卖家决定。省下自己的经纪费，并不能证明买价有竞争力。应结合合适的替代房源和相关成交来判断。
经纪能保证谈到更低价，或保证零COV吗？
不能。卖家决定是否接受报价，经纪也不能决定HDB估值。
好的经纪应该解释依据、评估风险，帮助您设定合理上限。对保证省钱或保证估值的说法，应谨慎看待。
佣金按买价计算，经纪真的会替我压价吗？
这是委托之前值得直接讨论的问题。
请经纪解释价格判断，确认您的预算及出价上限，并说明每项建议的理由。专业经纪必须以客户的最佳利益行事。您应该得到能够理解、也能够提出疑问的建议。[2]
应该怎样选择买方经纪？
先通过CEA公共名册核实其注册资料。再了解对方对转售组屋的熟悉程度，能否清楚解释财务安排，以及是否同样坦诚地讨论缺点和优点。
选择一位愿意聆听、以资料支持建议，并尊重您作决定空间的经纪。[2]
出价之前，我们先聊一聊
您可能已经选好了市镇，甚至已经找到一套很喜欢的组屋。
在决定购买之前，让我们一起看看价格、现金需求、屋况和时间安排。我会帮助您衡量取舍、提出关键问题，并根据您真正重视的事项进行谈判。
无论您刚开始找房，还是正在决定是否购买某个单位，我都会陪您走过购房过程。
欢迎联系我，进行无须承诺委托的咨询。 告诉我您偏好的市镇、预算和搬家计划，或者把正在考虑的房源发给我。
找到喜欢的家，是一件开心的事。让我们也确保，您能够安心地作出这项购买决定。